燕郊律师logo

律师咨询电话:13910286310

律师普法

律师普法:购买一手房的几点注意事项

作者:燕郊律师时间:2020-05-21 09:46:12

  国家还富于民,人民的积蓄越来越丰厚,名下几套房者占有一定比例。无论是首套还是二以上婚套者,作为一个平民百姓,面对一个财大气粗的开发商,面对繁杂的认购书、购房合同、补充协议等等。不管是大型或小型的开发商,在合同里面设的坑说来也不少,现在尝试细数笔者平常接触购房者与开发商签署的购房合同纠纷时,购房者可能遇到有关的坑。燕郊律师在此,总结了几个购房一手房的注意事项,供大家参考

  一、提起的第一个小心眼,开发商能否卖“楼花”

  所谓“楼花”其实是霍英东先生想出来一种高明的营销手段,即开发商出售尚未建成或竣工的房屋,然后将购房者支付的款项继续用于建成房屋。

  在未有“预售许可证”制度之前,许多港商发现大陆的土地资源较多,然后不断疯狂建房,但收取了购房者支付的款项后却一走了之,剩下尚未“封顶”的房屋就叫“烂尾楼”。

  该解释规定,严格来说,开发商一定要有“预售许可证”才能出售房屋,否则首先推定开发商与购房者签订的房屋买卖合同无效。

  但假设购房者付款后,开发商久久未能交付房屋,购房者向法院起诉要求解除合同退款时,法律却允许只要开发商在起诉前取得“预售许可证”即为合同有效。

  所以,现在全国限购的情况下,听说广东率先取消“预售证”制度,开发商必须要竣工封顶后才能出售房屋的话,则这个之前与购房者签订的(预售)购房合同可能通通归于无效。

  二、广告单张要保留好

  一般情况下,广告单张只是“要约邀请”,意思指只是卖方单方在大声吆喝:“我这里有XX卖,要买要尽快”,这种广告宣传不构成合同条款之一。

  如果你凑上前去说:“我要买两斤”,那你的回应就是“要约”;卖方回应说:“好嘞”于是称了两斤给你,卖方的回应就是“承诺”,一表达承诺即买卖双方合同已完全成立。

  但解释规定,开发商的广告单张如果涉及到“房屋及相关设施作说明或允诺具体确定,并对签约和房价有重大影响的,则是“要约”,即使不是合同中也是合同条款之一。

  开发商在宣传单张中承诺这是“学区房”或“公园房”,建成后却不是学区房或者是墓园旁边的房屋(别笑,真人真事),则开发商需要承担违约责任。

  三、购房者的定金能不能退?

  一年不少于50个购房者曾问我:可能一下子热血“烧坏”脑,交了定金签《认购书》后,能否因个人贷款或房屋座向问题而要求退回定金的?定金的有关法律规定可见前文《定金能退吗?》。

  一般情况下,法官是拒绝的,退回定金是解除合同,开发商在没有违约的情况下,凭啥当啥事都没有发生而退回定金给你?当然开发商违约或没有“预售许可证”例外。

  四、认购书就是一份简易版的《购房合同》

  不要以为认购书只是一份意向书,根据解释规定,如果该认购书如购房合同一样明确约定基本房况、总价款、交付日期等即是一份简易版的购房合同,并且已经付款给开发商的话,则具有无可推翻的法律效力。

  五、有以下两种情形的,购房者可以要求开发商承担违约责任,并且有权要求双倍返还已付的购房款:

  1.开发商没有向购房者说清楚该房屋已抵押或出售或他人的;

  2.没有预售许可证或提供虚假预售许可证的;

  六、若开发商已将房屋出售给张三,后来瞒着张三再偷偷出售给开发商自己的朋友李四,若张三能证明开发商与李四恶意串通的话,可以要求法官解除开发商与李四的购房合同,并要求开发商将房屋交给张三,继续履行与张三的合同。

  七、房屋的质量问题:

  购房者收楼时发现房屋有质量问题只有两种情形:1.主体结构质量不合格或严重影响正常居住的,则购房者可以请求解除合同并赔偿损失;2.如果只是普通质量问题的话,开发商仅承担修复责任。

  注意,这个保修期一般:防水工程为5年、给排水管道为2年;这个保修期从开发商交付开始房屋起算。

  八、面积差的处理:

  因为开发商做的是设计时的预计面积,实际建筑面积房管局会在颁发《不动产权证》时会在地图中说明,所以开发商对于面积差异有可能是存在不能控制的误差范围内。

  面积差异也只分两种情况:1.如果低于3%的,则购房款按实际面积多不补少双倍退处理;2.如果超过3%的,则(1)购房者有权要求解除合同并返还款项; (2)若购房者愿意接受的,则超出部分多退少补原则处理;

  九、逾期付款或交楼的合理期限:

  如果合同中已经约定付款时间或交楼时间的,赶出三个月合理期限的,守约方有权要求解除合同;如果合同中没有约定逾期交楼的违约金计算方法时,购房者有权要求开发商按同地段同类楼盘的租金为标准支付违约金。

  十、开发商总是不办房产证怎么办?

  办证的期限有三种:1.合同约定;2.未建成的则为交付起90天;3.已竣工的,则为合同订立起90天(实质为与上述第九点一样同样是三个月的合理时间),则开发商开始需要承担违约责任。如果超过一年的,则有权向法院申请解除该购房合同。

  十一、如果购房者个人原因未能贷款怎么办?

  如果是因为银行流水或购房者征信问题而未能办理以该房屋抵押贷款手续的,则开发商有权要求购房者要么现金全款付清购房款,要么解除合同,没收定金,开发商将该房屋另行出售给他人。所以购房时一定要注意自己的银两是否足够。

  十二、要房还是要钱的问题?

  假设开发商倒闭了,但已将尚未验收的房屋交付给购房者,则购房者要考虑是要无房产证的房子还是要钱的两难问题。老实说,我的个人建议是要房,因为你不要房子,即使法官支持开发商向你赔偿一千万也只是一张白条,开发商的房子早就卖得精光,钱都卷得精光。

  综上所述,购房前首先要看清大堂有否五证,其实只需要看预售许可证、国有土地使用证即可,排除了伪开发商和小产权房;

  其次,尽快向房管局办理备案手续,毕竟一备案成功,则开发商就不能一房二卖了。

  最后,收楼时一定要保全证据,该修的限期内修,要求开发商或物管将验收时的记录表交一份给你。

相关推荐:

离婚后遭遇前夫施暴,还属于家庭暴力吗?
律师支招:全职妈妈离婚,如何争取抚养权?
燕郊律师普法:购房过程中,开发商的哪些行为是欺诈行为?
燕郊律师支招:这几点认知,帮你处理再婚夫妻关系
燕郊的夫妻离婚后,户口要怎么迁移?律师告诉你怎么迁出
燕郊律师提醒:毛坯房交房,业主要注意这些!
“微信聊天记录”如何才能作为“呈堂证供”?燕郊律师告诉你!
购房者遇到什么情况可以要求退房?
什么情况下,男方可以向女方要回彩礼?
非法同居需要承担刑事责任吗?
燕郊律师王南顺照片

联系律师

燕郊律师王南顺

律师咨询电话:13910286310

执业证号:11101200410346469

执业律所:北京市东岩律师事务所

律所地址:河北省三河市燕郊经济开发区维多利亚D座819室

法律专长:离婚诉讼、抚养权、财产分割、财产继承、房屋买卖合同纠纷等

在线咨询

律师微信

律师微信二维码